重大消息！上海的公积金贷款利率可能降至 2.6%，并且很可能将调整首次购房的最低首付比例，并且将支持有多个孩子的家庭购房需求。3月16日，中共中央办公厅和国务院办公厅联合发布了《提振消费专项行动方案》，其中明确指出要适时降低住房公积金贷款利率。这一政策的出台意味着公积金贷款利率的降低已成必然，目前仅待各地城市公布具体执行细则。

一、公积金贷款利率下调背景

　　自2023年起，国家已经两次降低现有房贷的利率，并且伴随着五年期LPR的降低，使得现有商业房贷的利率迅速从高峰下降。目前，上海的商业贷款利率为：首套3.15%，二套3.35%/3.55%。首套贷款利率与公积金贷款利率之间还有30个基点的差距。这意味着，未来上海的利率还有进一步下调的可能。

二、市场对降息的预期

　　市场对降息的预期已经非常充分。2024年10月，贷款市场报价利率（LPR）调整，5年期以上LPR为3.6%，较上月下降25个基点。这一调整使得商业贷款利率进一步下降，而公积金贷款利率的调整也备受关注。

三、上海公积金贷款政策调整

　　（一）贷款利率下调

　　自2024年5月18日起，上海个人住房公积金贷款利率下调。调整后，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%。5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别为2.775%和3.325%。2025年1月1日起，存量个人住房公积金贷款也将执行新利率。

　　（二）首付比例调整

　　上海还调整了首次购房的最低首付比例。购买首套住房的，最低首付款比例为20%。购买第二套改善型住房的，最低首付款比例为25%。贷款所购住房位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例为20%。

　　（三）支持多子女家庭购房

　　上海的公积金贷款政策还特别支持有多个孩子的家庭购房。符合我国生育政策的多子女家庭在本市购买首套住房，且申请公积金贷款时至少有一个子女为未成年人的，最高贷款额度（含补充公积金最高贷款额度）在本市现行公积金最高贷款额度的基础上上浮20%。

四、商业贷款与公积金贷款利率倒置现象

　　目前，公积金贷款利率与商业贷款利率之间存在一定的差距。首套贷款利率与公积金贷款利率之间还有30个基点的差距。这意味着，未来上海的利率还有进一步下调的可能。一旦商业贷款利率接近公积金贷款利率，那么公积金贷款利率也将面临下调。

五、政策影响

　　（一）减轻购房者负担

　　公积金贷款利率的下调将直接减轻购房者的还款压力。以一笔金额100万元、期限30年的首套住房公积金个人住房贷款为例，选择等额本息还款方式，月供将由4270.16元降至4135.57元，总利息支出将减少4.85万元。

　　（二）刺激房地产市场

　　政策的调整将进一步刺激房地产市场，尤其是刚需和改善性需求。通过降低首付比例和贷款利率，更多人能够进入市场，推动房地产市场的稳定发展。

　　（三）支持多子女家庭

　　支持多子女家庭购房的政策，将有助于改善家庭居住条件，提升生活质量，同时也符合国家生育政策的导向。

六、未来展望

　　2025年全年将会有显著的降息，预计全年LPR将下降40-50BP，首次降息最快可能会在上半年实施。这一政策调整将为购房者带来更多的实惠，同时也将为房地产市场的稳定发展提供有力支持。