在上海，评估办公楼的市场价值是决定贷款是否划算的关键步骤。以下是一些评估方法和要点，帮助您做出明智的决策。

一、评估方法

　　（一）市场比较法

　　市场比较法是通过比较类似房产的交易价格来评估目标房产的价值。这种方法适用于市场上有足够多的类似交易案例的情况。例如，如果您的办公楼位于市中心，且周边有多个类似办公楼的交易记录，您可以参考这些交易价格来评估您的房产价值。

　　（二）收益法

　　收益法是通过评估房产的未来收益来确定其价值。这种方法适用于有稳定租金收入的办公楼。例如，如果您的办公楼出租率高且租金稳定，可以通过计算未来租金收入的现值来评估房产价值。

　　（三）成本法

　　成本法是通过计算重建或重置相同或类似房产的成本来评估房产价值。这种方法适用于市场上缺乏类似交易案例或租金数据的情况。

二、评估要点

　　（一）区位状况

　　交通便利性：良好的交通条件，如靠近地铁站、公交站等，可以提升房产价值。

　　周边配套设施：完善的商业配套设施，如餐饮、零售等，对租户的吸引力较大，从而提升房产价值。

　　（二）实物状况

　　建筑规模与布局：较大的建筑面积和合理的空间布局可以提升房产的使用价值。

　　建筑结构与质量：良好的建筑结构和质量是房产价值的重要组成部分。

　　（三）权益状况

　　产权清晰：确保房产产权清晰，无纠纷。

　　租约情况：稳定的租约和合理的租金水平可以增加房产的吸引力。

三、贷款划算性分析

　　（一）利率与贷款期限

　　利率水平：目前上海办公楼抵押贷款的利率一般在5.50%-7.00%之间。与住宅贷款相比，办公楼贷款利率较高，但如果您能通过评估获得较高的房产价值，贷款可能仍然划算。

　　贷款期限：办公楼贷款期限一般为5-10年，较住宅贷款短。这意味着还款压力较大，但也能更快还清贷款。

　　（二）贷款额度与成数

　　贷款额度：办公楼抵押贷款的成数一般为5-6成，即贷款金额最高可达房产评估价值的60%。这意味着您需要准备更多的自有资金。

　　（三）风险与收益

　　市场风险：办公楼的价值受市场环境和经济状况影响较大。如果市场不景气，办公楼的租金收入和市场价值可能会下降。

　　收益预期：如果您的企业或投资项目能够通过贷款获得的资金实现较高的收益，那么贷款可能是划算的。

　　在上海，评估办公楼的市场价值需要综合考虑多种因素，包括市场比较法、收益法和成本法等评估方法，以及区位状况、实物状况和权益状况等评估要点。贷款是否划算取决于利率水平、贷款期限、贷款额度、市场风险和收益预期等因素。建议您在申请贷款前，仔细评估房产价值和贷款条件，确保贷款符合您的财务规划和业务需求。

　　希望这些信息能帮助您更好地评估上海办公楼的市场价值，从而做出是否贷款的决策。如果您有进一步的需求或疑问，建议咨询专业的房产评估师或金融机构。